Act de apartamentare
Individualizarea juridică a unităților locative și constituirea condominiului
Actul de apartamentare reprezintă operațiunea juridică prin care un imobil construit pe o parcelă de teren (clădire-bloc) este divizat în unități individuale, precum apartamente sau spații cu altă destinație, care vor fi înscrise în cărți funciare distincte. Această procedură este esențială pentru transformarea unei construcții unitare într-un condominiu, permițând proprietarului sau dezvoltatorului imobiliar să înstrăineze sau să ipotecheze separat fiecare unitate componentă, alături de cota-parte aferentă din părțile comune.
APĂSAȚI AICI PENTRU O LISTĂ CU DOCUMENTELE NECESARE ȘI COSTURILE AFERENTE.
Premise juridice și rolul de control al notarului public
Instrumentarea actului de apartamentare necesită o verificare riguroasă a conformității dintre starea faptică a construcției și reglementările urbanistice și cadastrale:
Verificarea documentației cadastrale de apartamentare: Notarul validează actul în baza tabelului centralizator și a planurilor pe nivel, recepționate de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), care atestă individualizarea fiecărei unități individuale;
Analiza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție: Verificarea documentelor care atestă legalitatea construcției și finalizarea acesteia, asigurând că apartamentarea se realizează asupra unui imobil edificat conform normelor legale;
Certificarea cotelor de proprietate comună: Notarul se asigură că pentru fiecare unitate individuală a fost calculată corect cota-parte indiviză din părțile de folosință comună și din terenul pe care este edificată construcția.
Structura actului și configurarea proprietății etajate
Procedura în fața notarului public presupune o descriere tehnică și juridică detaliată, menită să prevină viitoarele litigii între proprietari:
Identificarea unităților individuale: Descrierea fiecărui apartament sau spațiu comercial, cu precizarea numărului cadastral, a suprafeței utile, a numărului de încăperi și a dependințelor aferente;
Delimitarea părților comune forțate și perpetue: Enumerarea elementelor care prin natura lor sunt destinate folosinței tuturor proprietarilor, precum fundația, acoperișul, scările, holurile și rețelele de utilități;
Reglementarea drepturilor asupra terenului: Menționarea regimului juridic al terenului aferent clădirii și a modalității de exercitare a dreptului de folosință sau de proprietate de către fiecare titular de apartament.
Finalitatea juridică și publicitatea imobiliară
Actul de apartamentare autentificat constituie temeiul legal pentru deschiderea cărților funciare individuale (cărți funciare de apartament). Biroul nostru gestionează comunicarea cu autoritățile de cadastru pentru sistarea cărții funciare a imobilului colectiv și generarea noilor evidențe pentru fiecare unitate în parte, garantând astfel opozabilitatea dreptului de proprietate exclusivă. Prin rigoarea juridică aplicată, se asigură un cadru de conviețuire stabil în cadrul condominiului și se facilitează introducerea unităților locative în circuitul civil sub o formă juridică sigură.
📄Documente necesare (Acte obligatorii)
Pentru autentificarea unui act de apartamentare, în principiu, aveți nevoie de următoarele documente:
Actul de identitate al proprietarului (sau ale coproprietarilor);
Actul de proprietate al construcției (după caz: contract de vânzare, proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificat de atestare a edificării construcției etc);
Documentația cadastrală de apartamentare (întocmită de un inginer cadastrist autorizat și recepționată de OCPI Neamț, care conține planurile pe fiecare nivel și fișele apartamentelor/spațiilor nou formate);
Încheierea de intabulare și Extrasul de informare pentru imobilul inițial (clădirea și terenul);
Certificatul de atestare fiscală (eliberat de Primăria locală), care să confirme achitarea datoriilor la bugetul local pentru imobilul respectiv.
💰 Cât costă un act de apartamentare?
Costurile pentru actul de apartamentare depind de valoarea construcției și de numărul de unități individuale rezultate:
1. Onorariul Notarial
Calcul reglementat: Se stabilește conform grilei minimale (Ordinul Ministrului Justiției), raportat la valoarea imobilului și la complexitatea operațiunii tehnice;
Verificări Registre: Include costuri fixe pentru interogarea registrelor naționale (RNNRM etc): 15 RON + TVA / verificare;
Transparență: La Notariat Collaborare, onorariul este comunicat clar și include TVA-ul de 21%.
2. Extrasul de Carte Funciară pentru Autentificare
Costul este de 40 RON (taxă ANCPI pentru blocarea cărții funciare).
3. Taxa de Intabulare ANCPI (Cadastru)
Reprezintă taxa pentru deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare apartament sau spațiu nou creat (de regulă 60 RON / unitate individuală);
Această taxă este colectată de biroul notarial și virată integral către OCPI Neamț.
4. Impozitul către Stat
Scutire: Actul de apartamentare este o operațiune de divizare tehnică a proprietății în unități individuale, fără a avea loc un transfer de proprietate, prin urmare NU se datorează impozit.
⚠️ Ce presupune apartamentarea?
Individualizarea: Este procedura juridică și tehnică prin care o clădire formată din mai multe apartamente sau spații este divizată, astfel încât fiecare unitate să aibă propria Carte Funciară;
Cota de indiviziune: Odată cu apartamentarea realizată la notariat, se stabilesc și cotele părți indivize din părțile comune ale clădirii (scări, acoperiș, fundație) și din terenul aferent;
Pas obligatoriu: Apartamentarea este necesară înainte de a putea vinde sau ipoteca individual un apartament dintr-un bloc sau o casă cu mai multe locuințe.
Sfat: Apartamentarea corectă a unui imobil necesită o corelare perfectă între documentația cadastrală și actele de proprietate. Vă recomandăm să folosiți butonul de WhatsApp de mai jos pentru a ne transmite detalii. Echipa noastră va analiza documentația tehnică pentru a se asigura că toate cotele de indiviziune sunt calculate corect înainte de semnarea actului final.
Competență Teritorială
Biroul Individual Notarial COLLABORARE are competență legală deplină pe întreaga rază a Judecătoriei Piatra-Neamț, incluzând Municipiul Piatra-Neamț și localitățile arondate. Sediul biroului este situat la o distanță de 20 de minute de Piatra Neamț, asigurând accesul solicitanților persoane fizice și juridice la serviciile notariale din această circumscripție.
Aveți nevoie de o listă cu toate documentele necesare? Suntem la un click distanță! Folosiți butonul plutitor de WhatsApp de mai jos pentru a ne scrie, iar noi vă vom transmite imediat toate informațiile dorite.